Vivre dans la maison d’un proche placé en EHPAD : conseils et démarches à connaître

Quand un proche entre en EHPAD, l’idée d’habiter dans sa maison familiale peut sembler une solution simple et naturelle. Cette démarche engageante nécessite toutefois de respecter un cadre clair et organisé. Pour bien préparer cette transition, il est indispensable de :

• Formaliser juridiquement l’occupation du logement, que ce soit par un prêt à usage, un bail ou un démembrement.
• Anticiper les conséquences fiscales, notamment sur les taxes locales et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Trouver un équilibre familial pour éviter les conflits entre héritiers et maintenir la relation harmonieuse entre frères et sœurs.
• S’assurer que la situation ne porte pas préjudice aux aides sociales perçues par le parent en EHPAD, comme l’Allocation de Solidarité pour l’Autonomie (ASH).
• Accompagner cette installation par des conseils pratiques et un soutien juridique adapté, avec le concours de notaires, avocats ou gestionnaires de patrimoine.

Ces éléments structurants garantissent un projet à la fois sécurisé et serein, qui respecte les besoins du parent en maison de retraite et les attentes de la famille. Dans le parcours qui suit, nous allons explorer en détail le cadre légal, les implications fiscales, les relations familiales, les démarches administratives à effectuer ainsi que les alternatives possibles autour de cette situation singulière.

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Les fondements juridiques pour habiter la maison d’un proche en EHPAD

Pour commencer, vivre dans la maison d’un proche placé en EHPAD est autorisé, à condition d’établir un cadre juridique formel. Le parent reste propriétaire de son logement et ne perd pas ses droits sur le bien, mais ce dernier ne demeure plus sa résidence principale effective. L’absence de formalisation écrite expose à plusieurs risques, notamment :

• Une requalification en donation indirecte si l’occupation est perçue comme un transfert de patrimoine déguisé, affectant les droits des autres héritiers.
• Une suspicion d’abus de faiblesse, surtout si l’état de santé du parent se dégrade sans que le consentement soit clairement établi par écrit.
• Des conflits successoraux en cas d’indivision, particulièrement si un seul enfant occupe le bien à titre personnel.

Pour éviter ces écueils, trois cadres juridiques principaux s’offrent à nous :

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Le prêt à usage (commodat)

Ce contrat gratuit permet l’occupation du logement sans versement de loyer. Il est très apprécié pour sa simplicité, mais doit être stipulé par écrit afin de préciser la durée, les modalités d’entretien du bien et les conditions de restitution. Par exemple, une convention peut mentionner que l’occupant prend en charge les charges courantes tandis que le propriétaire assure les gros travaux. Ce cadre protège le parent tout en évitant des flux fiscaux inutiles.

Le bail locatif

Contrairement au prêt à usage, un bail implique un loyer payable, même symbolique ou modéré. Ce cadre clarifie les droits et obligations des parties, génère un revenu taxable pour le parent et met en place des règles précises concernant le préavis, les assurances, et la gestion des travaux. Un bail bien structuré contribue à apaiser les tensions familiales en fixant un cadre clair pour l’occupation à long terme. Sachez que les aides au logement comme l’APL ou ALS ne sont pas applicables aux locations entre ascendants et descendants.

Le démembrement de propriété

En dissociant la nue-propriété de l’usufruit, ce montage permet au parent de conserver l’usufruit de la maison, notamment son usage ou les loyers, tandis que l’occupant détient la nue-propriété. Ce dispositif est souvent utilisé pour optimiser la transmission et réduire l’impact fiscal sur l’IFI. La valeur de l’usufruit varie selon l’âge du parent, ce qui permet d’adapter stratégiquement la répartition familiale. Attention à ne pas confondre avec le simple droit d’usage ou d’habitation, qui confèrent des prérogatives plus limitées.

Dans le cas où le parent est sous protection juridique (tutelle ou curatelle), toute décision relative au logement requiert l’autorisation préalable du juge des tutelles, ce qui peut impliquer des délais d’examen de deux à trois mois. Le consentement libre, éclairé, et documenté du parent est alors indispensable.

Voici une liste des précautions juridiques essentielles à respecter :

• Rédiger un consentement écrit, clair et daté du parent propriétaire.
• Choisir précisément le cadre contractuel en définissant la durée prévue.
• Attribuer précisément les responsabilités concernant entretien, charges courantes et assurance habitation.
• Préciser toute indemnité d’occupation, même minime, pour éviter les ambiguïtés.
• Documenter toutes les dépenses liées aux travaux et prévoir leur répartition ou compensation.
• En cas d’indivision, s’assurer de l’accord unanime des copropriétaires ou d’une indemnité compensatoire équitable.

Impacts fiscaux et obligations déclaratives quand un proche vit en EHPAD

Passons maintenant aux implications fiscales liées à l’habitation du logement familial d’un proche institutionnalisé en EHPAD. Le passage à la maison de retraite modifie souvent la nature de sa résidence principale qui devient une résidence secondaire. Depuis 2023, les propriétaires doivent déclarer toute occupation de leur bien, gratuite ou louée, sur le site officiel impots.gouv.fr sous peine d’une amende de 150 euros en cas d’oubli.

Cette déclaration impose d’indiquer :

• L’identité précise de l’occupant.
• La date d’entrée dans le logement.
• La nature du contrat : prêt à usage, bail, ou autre.

Au niveau des taxes, la situation évolue ainsi :

• La taxe d’habitation, désormais supprimée sur les résidences principales, reste applicable sur les résidences secondaires et les logements inoccupés.
• La taxe foncière continue d’être due par le propriétaire. Des exonérations ciblées existent pour les personnes âgées de plus de 75 ans sous conditions de revenus, ainsi qu’un dégrèvement de 100 euros pour les seniors entre 65 et 75 ans hébergés en maison de retraite.

Une occupation gratuite prolongée peut être considérée comme un avantage en nature fiscalement, notamment si un loyer aurait pu être demandé. Ce risque rend indispensable la documentation précise du contexte, pour éviter toute requalification par l’administration fiscale.

Concernant l’IFI, la maison familiale n’est plus considérée comme résidence principale après environ un an d’entrée en EHPAD. L’exonération associée à celle-ci est alors perdue, ce qui peut augmenter l’imposition. Enfin, en cas de revente, la plus-value sur résidence secondaire peut atteindre jusqu’à 36,2 %. Pour diminuer cet impact, le timing de la vente est crucial.

Aspect	Conséquence fiscale	Exemple
Occupation gratuite non déclarée	Amende de 150 € possible	Un occupant oublié sur impots.gouv.fr en 2026
Taxe d’habitation sur résidence secondaire	Taxe due selon les règles communales	Maison vide en région Rhône-Alpes
Perte d’exonération IFI	Augmentation potentielle de l’impôt	Bien non occupé comme résidence principale depuis 18 mois

Maintenir une relation familiale apaisée et équilibrer le projet de vie

L’une des dimensions souvent sous-estimées quand on décide d’habiter la maison d’un proche en EHPAD reste celle de la relation familiale. Ce logement ne se résume pas à un bien immobilier, mais à un lieu chargé de souvenirs, de rites et d’affection. Il est donc essentiel de prévenir toute forme de sentiment d’injustice, notamment entre frères et sœurs, entités souvent fragilisées dans ce contexte.

Un entretien ou une médiation familiale préalable permet d’instaurer la confiance autour des modalités d’occupation :

• Définir clairement la durée de vie de l’occupation.
• Fixer le montant éventuel d’une indemnité d’occupation afin que chacun se sente respecté.
• Formaliser les règles d’entretien et la répartition des travaux.
• Assurer la traçabilité des dépenses avec des factures, devis et preuves de paiement.

Une anecdote personnelle illustre cet équilibre : dans mon entourage, une famille a décidé de signer un bail modéré, versant un loyer au parent en EHPAD. Cette démarche a évité des rancunes, assuré un revenu fiscalement déclaré pour le parent et facilité la gestion successorale. L’effet positif sur la relation fraternelle fut notable, apportant un apaisement dans une période par ailleurs émotionnellement chargée.

Voici quelques conseils pratiques pour cultiver l’harmonie :

Communication régulière

Organiser des rencontres périodiques pour faire le point, partager les ressentis et ajuster les accords.

Accompagnement professionnel

Faire appel à un médiateur ou un avocat spécialisé en droit de la famille en cas de divergence marquée.

Prospective à long terme

Anticiper les évolutions possibles du logement, notamment les retours temporaires du parent si son état s’améliore ou la nécessité d’un relogement.

Démarches administratives indispensables et accompagnement personnalisé

Réussir cette transition demande une organisation rigoureuse des démarches. La déclaration d’occupation doit être effectuée sur impots.gouv.fr et réactualisée régulièrement. Une assurance habitation adaptée à la nouvelle situation s’impose. Parallèlement, l’accord écrit ou le contrat doit être formalisé de préférence chez un notaire.

Nous vous suggérons ce plan d’actions :

1. Obtenir le consentement explicite du parent propriétaire, avec une signature et une date bien visibles.
2. Contacter un notaire pour écrire le contrat de prêt à usage, bail ou acte de démembrement.
3. Déposer la déclaration d’occupation sur le portail fiscal dans les délais impartis.
4. Vérifier les obligations fiscales et sociales dont la taxe foncière et l’impact éventuel sur l’ASH.
5. Adapter l’assurance habitation en fonction du statut de l’occupant et des responsabilités définies.
6. Informer la fratrie afin de garantir la transparence et prévenir les tensions.

Dans le cas où le parent est sous tutelle, solliciter dès le départ l’accord du juge des tutelles accompagnera la procédure.

Alternatives et précautions à considérer si l’occupation de la maison familiale n’est pas envisageable

Enfin, il arrive qu’habiter la maison du proche placé en EHPAD ne soit pas la meilleure option, que ce soit pour des raisons financières, fiscales ou familiales. Plusieurs solutions alternatives peuvent être envisagées.

Mettre la maison en location à un tiers

Un bail avec un locataire tiers peut générer des revenus stables pour financer les soins en maison de retraite. Le propriétaire doit gérer la location avec rigueur afin d’éviter la vacance ou la dégradation du bien, ce qui requiert parfois l’aide d’un gestionnaire immobilier.

La vente de la maison

La cession du bien peut dégager rapidement un capital pour contribuer au financement de l’EHPAD. Si la vente survient dans la continuité de la résidence principale, l’exonération de plus-value peut s’appliquer.

Stratégies de transmission spécifiques

On peut envisager une donation avec réserve d’usufruit, ce qui permet au parent de conserver un droit d’usage tout en préparant la succession. Le viager est une autre option, combinant un capital initial et une rente viagère. Enfin, certaines familles privilégient l’accueil en famille d’accueil pour garder un environnement plus intime.

Option	Avantages	Inconvénients
Mise en location	Revenus réguliers, maintien du patrimoine	Gestion locative, risque d’impayés
Vente	Liquidité immédiate, simplification successorale	Perte de capital, impact émotionnel
Donation avec usufruit	Optimisation fiscale, maintien des droits	Processus long, coûts notariaux
Viager	Sécurisation financière, rente régulière	Complexité du contrat, acceptation familiale

En amont, une évaluation précise du bien et des besoins permet d’affiner la stratégie. Impliquer un conseiller en gestion de patrimoine garantit une prise en compte équilibrée des conséquences fiscales, successorales et sociales.